가족 간 부동산 저가양도, 3억 원의 선을 지켜라 — 증여세·양도세·취득세 기준 총정리

📌 핵심 요약

• 가족 간 부동산 저가양도 시 증여세 비과세 기준은 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액이다
• 양도세는 5%와 3억 원 중 적은 금액 기준으로, 증여세보다 훨씬 엄격하게 적용된다
• 2026년부터 취득세에도 부당행위계산 부인 규정이 신설되어 세 가지 세금을 모두 검토해야 한다

가족 간 저가양도란?

가족 간 저가양도란, 특수관계인(부모·자녀·형제·배우자 등) 사이에서 부동산을 시세보다 낮은 가격에 매매하는 것을 말한다.

일반적인 매매와 다른 점은 세법이 이 거래를 매매가 아닌 증여로 볼 수 있다는 것이다. 시세와 거래가의 차이가 일정 기준을 넘으면, 그 차액만큼 증여를 받은 것으로 간주해 증여세가 부과된다.

핵심은 "얼마나 싸게 살 수 있느냐"가 아니라, "어디까지가 세법이 허용하는 선이냐"입니다.

이 선을 결정하는 법 조항이 바로 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)입니다.

증여세 기준 — 시가의 30%와 3억 원의 관계

상증세법 제35조와 시행령 제26조에 따르면, 특수관계인 간 거래에서 시가와 대가의 차액이 아래 두 조건을 모두 충족하면 증여로 보지 않습니다.

증여세 비과세 조건 (두 가지 모두 충족 필요)

• 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이하
• 시가와 대가의 차액이 3억 원 이하

반대로 말하면, 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 30% 이상이면 증여세 과세 대상이 됩니다. 둘 중 하나만 걸려도 과세 대상입니다.

증여이익 계산 공식은 다음과 같습니다.

증여이익 = (시가 - 대가) - min(시가 × 30%, 3억 원)

시가 10억 원짜리 아파트를 6억 원에 거래하는 경우를 살펴보겠습니다.

계산 예시 (시가 10억, 거래가 6억)

• 차액: 10억 - 6억 = 4억 원
• 기준금액: min(10억 × 30%, 3억) = 3억 원
• 차액 4억 > 기준 3억 → 과세 대상
• 증여이익: 4억 - 3억 = 1억 원 → 이 금액에 증여세 부과

시가별 최저 거래가 계산법

실무에서 가장 궁금한 것은 "내 집 시가 기준으로 얼마까지 싸게 팔 수 있는가"입니다. 아래 표로 정리했습니다.

시가	30% 기준	3억 캡 적용	최저 거래가	할인율
5억	1.5억	1.5억	3.5억	30%
7억	2.1억	2.1억	4.9억	30%
10억	3억	3억	7억	30%
12억	3.6억	3억	9억	25%
15억	4.5억	3억	12억	20%
20억	6억	3억	17억	15%

시가 10억 원이 분기점입니다. 10억 원 이하에서는 30% 기준이 적용되고, 10억 원을 초과하면 3억 원 고정 한도가 적용됩니다. 시가가 높을수록 실질 할인율은 줄어듭니다.

양도세 부당행위계산 부인 — 5%와 3억 원

증여세만 신경 쓰면 함정에 빠집니다. 양도소득세에는 더 엄격한 기준이 별도로 존재하기 때문입니다.

소득세법 제101조(부당행위계산 부인)에 따르면, 특수관계인 간 거래에서 시가와 대가의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상이면 매도자의 양도가액을 실제 거래가가 아닌 시가로 환산하여 양도세를 부과합니다.

양도세 부당행위계산 부인 기준

• 차액 ≥ min(시가 × 5%, 3억 원) → 시가 기준 양도세 부과
• 증여세 기준(30%)보다 훨씬 엄격

시가 10억 원 아파트를 7억 원에 매도하는 경우를 분석합니다.

양도세 검토 (시가 10억, 거래가 7억)

• 차액: 10억 - 7억 = 3억 원
• 양도세 기준: min(10억 × 5%, 3억) = 5,000만 원
• 차액 3억 > 기준 5,000만 원 → 부당행위 해당
• 매도자 양도가액: 7억이 아닌 10억으로 계산

즉, 증여세는 비과세이더라도 양도세는 시가 기준으로 부과될 수 있습니다. 매도자(부모)의 양도차익이 크다면 양도세 부담이 크게 늘어납니다.

2026년 취득세 변화 — 새로운 함정

2026년부터 취득세에도 부당행위계산 부인 규정이 신설되었습니다. 이전에는 취득세를 실제 거래가 기준으로 납부하면 됐지만, 이제는 상황이 달라졌습니다.

2026년 취득세 부당행위계산 부인 기준

• 특수관계자 간 거래 대상
• 시가인정액과 취득가의 차액이 3억 원 이상 또는 시가의 5% 이상
• 해당 시 시가인정액 기준으로 취득세 재계산

가족 간 저가양도 시 시가보다 3억 원 이상 또는 30% 이상 싸게 거래하면, 취득세도 유상 매매 세율(1~3%)이 아닌 무상취득(증여) 세율 3.5%가 적용될 수 있습니다.

2026년부터는 증여세·양도세·취득세 세 가지를 모두 시뮬레이션한 뒤 거래가를 결정해야 합니다.

실전 시나리오 비교 — 시가 10억 원 아파트

실제로 어떤 상황에서 어떤 세금이 발생하는지, 시가 10억 원 아파트를 기준으로 3가지 시나리오를 비교합니다.

구분	시나리오 A (7억)	시나리오 B (8억)	시나리오 C (9.5억)
차액	3억	2억	5,000만
증여세	비과세	비과세	비과세
양도세	부당행위 적용	부당행위 적용	정상 거래
취득세	경계선 (확인 필요)	실거래가 기준	실거래가 기준
종합 판정	위험	주의	안전

세 가지 세금 모두 안전한 거래가는 시가의 95% 이상입니다. 할인폭이 클수록 절세 효과도 크지만, 그만큼 세무 리스크도 높아집니다.

자금출처조사 대비 체크리스트

가족 간 매매에서 가장 많이 간과하는 부분이 자금출처조사입니다. 국세청은 배우자·직계존비속 간 부동산 매매를 우선 증여로 추정합니다. 정상적인 매매라는 것은 납세자가 입증해야 합니다.

• 매매계약서 작성 (공증 권장)
• 실제 매매대금 계좌이체 (현금 거래 절대 금지)
• 매수자의 자금출처 증빙 확보
• 근로소득: 원천징수영수증, 급여 통장
• 대출: 금융기관 대출 서류
• 기존 자산 처분: 매도 계약서, 입금 내역
• 시가 산정 근거 보관 (감정평가서 또는 유사 거래 사례)

특히 주의할 점이 있습니다. KB시세나 부동산 앱 호가는 세법상 "시가"로 인정되지 않습니다. 시가란 유사한 물건의 최근 실거래가, 경매가, 또는 감정평가액을 말합니다. 거래 전 감정평가를 받아두면 시가 분쟁을 예방할 수 있습니다.

절세 인사이트 — 증여공제와 저가양도 결합

가족 간 저가양도의 진짜 절세 효과는 증여재산공제와 결합할 때 극대화됩니다.

증여세 없는 최대 할인 구조 (부모 → 성인 자녀)

• 저가양도 허용 범위: min(시가 × 30%, 3억 원)
• 직계존비속 증여공제: 5,000만 원 (10년간 한도)
• 혼인·출산 추가공제: 1억 원 (해당 시)
• 최대 절세 효과: 3억 + 5,000만 + 1억 = 4억 5,000만 원

시가 15억 원 아파트를 예로 들어보겠습니다.

저가양도만 사용하는 경우 (거래가 12억)

• 차액: 15억 - 12억 = 3억 원
• 기준금액: min(15억 × 30%, 3억) = 3억 원
• 증여이익: 3억 - 3억 = 0원 → 증여세 0원

저가양도 + 증여공제 결합 (거래가 10.5억, 혼인 2년 이내 성인 자녀)

• 차액: 15억 - 10.5억 = 4.5억 원
• 기준금액: 3억 원
• 증여이익: 4.5억 - 3억 = 1.5억 원
• 증여공제: 기본공제 5,000만 + 혼인공제 1억 = 1.5억 원
• 과세 대상: 1.5억 - 1.5억 = 0원 → 증여세 0원

시가 15억을 10.5억에 매수해도 증여세가 발생하지 않는 구조입니다.

다만 이 구조에서도 양도세 부당행위계산 부인은 별도로 적용됩니다. 매도자(부모)의 양도세는 시가 15억 기준으로 계산될 수 있으므로, 부모의 양도차익 규모에 따라 전체 세금 부담이 달라집니다.

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가족 간 부동산 거래에서 가장 위험한 것은 "증여세만 안 내면 된다"는 생각입니다. 증여세·양도세·취득세는 각각 다른 기준으로 작동하고, 2026년부터는 취득세까지 강화되었습니다.

세목	비과세 기준	비고
증여세	차액 < min(시가 × 30%, 3억)	초과 시 증여세 부과
양도세	차액 < min(시가 × 5%, 3억)	초과 시 시가 기준 양도세
취득세	차액 < min(시가 × 5%, 3억)	2026년 신설

가장 안전한 거래가는 시가의 95% 이상이며, 절세를 극대화하려면 저가양도 + 증여공제 결합 구조(최대 4.5억 절세)를 활용할 수 있습니다. 거래 전 반드시 세무사와 함께 증여세·양도세·취득세를 종합 시뮬레이션하고, 감정평가로 시가를 확정한 뒤 진행하는 것이 가장 안전합니다.

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