다주택자 양도세 중과 5월 9일 부활 확정 — 토허제 신청 유예 완화와 보유세 대비법

📌 핵심 요약

• 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 제도가 부활합니다
• 토지거래허가구역 다주택자는 5월 9일까지 신청서만 접수해도 중과 면제 혜택을 받을 수 있습니다
• 정부의 보유세 인상 카드까지 고려하면 지금이 선택의 기로입니다

5월 9일, 다주택자 세금 폭탄의 부활

이재명 대통령이 명시적으로 선언한 것이 있습니다. 약 3년간 유예되어 온 다주택자 양도세 중과 제도는 2026년 5월 10일부터 추가 연장 없이 정상화된다는 것입니다.
이 결정의 배경에는 분명한 경제 정책 신호가 있습니다. 정부가 부동산을 투기적 자산이 아닌 주거의 기본권 관점으로 재정의하면서, 불로소득 환수에 강경한 기조를 펴고 있다는 뜻입니다. 유예 기간 동안 충분한 시간을 줬으니, 이제부터는 제도를 정상화하겠다는 입장입니다.
문제는 토지거래허가구역(토허제)에 발이 묶인 다주택자들이었습니다. 세금 폭탄을 피하려고 집을 팔고 싶어도 관할 구청의 허가 심사에 약 15영업일 이상이 소요되어, 5월 9일 기한 내에 양도 자체가 불가능한 상황이 발생했습니다. 이에 정부는 보완책을 발표했습니다.
5월 9일까지 토지거래허가를 '신청'만 해도 양도세 중과를 면제해 주기로 한 것입니다. 최종 허가 여부와 관계없이, 신청서 접수 사실만 있으면 이후 몇 개월이 걸려서 허가가 나와도 중과 세율을 피할 수 있게 된 것입니다.

양도세 중과란 무엇인가

양도세 중과(重課)는 집을 팔 때 세금을 일반보다 훨씬 무겁게 매기는 제도입니다. 원래 양도소득세는 6~45%의 기본 세율로 부과되지만, 조정대상지역(정부가 투기 억제를 위해 지정한 지역)에서 집을 여러 채 보유한 사람이 집을 팔 경우 추가 세율이 얹혀집니다.
다주택자 양도세 중과세율 구조는 다음과 같습니다:

• 2주택자: 기본 세율 + 20%p (지방세 포함 최대 71.5%)
• 3주택 이상: 기본 세율 + 30%p (지방세 포함 최대 82.5%)
• 적용 지역: 조정대상지역 (서울 전 25개 자치구 포함)

이 제도가 존재하는 이유는 명확합니다. 전세를 끼고 집을 여러 채 사는 '갭투자(전세가와 매매가의 차이를 이용한 투기적 매수)'를 억제하고, 부동산 불로소득(일하지 않고 집값이 올라서 번 돈)을 강력하게 환수하겠다는 것입니다.

토허제 신청 유예 — 다주택자의 구명줄

토지거래허가구역(토허제)이란 집값 안정을 위해 정부가 지정한 지역으로, 이곳에서 집을 사고팔려면 반드시 시·군·구청의 사전 허가를 받아야 합니다. 심사에 약 15영업일이 소요됩니다.
문제는 5월 9일 유예 종료 기한이 임박한데, 심사 기간 때문에 기한 내 거래를 완료할 수 없는 다주택자가 발생한다는 점이었습니다. 정부는 이 억울한 사례를 해소하기 위해 기준을 완화했습니다.
토허제 신청 유예 핵심 3가지:

1. 5월 9일까지 토지거래허가 신청서 접수 완료 → 이후 허가를 받아 양도해도 중과 면제
2. 기존 조정대상지역 주택: 계약일로부터 4개월 이내(9월 9일까지) 양도 시 중과 배제
3. 신규 지정 조정대상지역 주택: 계약일로부터 6개월 이내(11월 9일까지) 양도 시 중과 배제

추가로, 세입자가 거주 중인 주택을 토허제 지역에서 팔 때 매수자의 실거주 의무도 유예됩니다. 기존에는 매수자가 바로 들어가 살아야 했지만, 이제는 세입자 계약이 끝날 때까지 기다릴 수 있습니다.
주의: '5월 9일'은 신청서 접수 완료 기준입니다. 최종 허가 여부가 아닙니다. 당일이 아니라 기한 내에 구청 창구 또는 공문으로 신청서를 제출해야 합니다.

부동산 시장 전체에 미치는 파장

이번 양도세 중과 부활은 단순한 세금 문제가 아닙니다. 정부가 '비정상의 정상화'를 내세우며 부동산 투기를 불로소득으로 규정하고, 이를 원천 차단하겠다는 부동산 정책 패러다임 전환의 분수령입니다.
과거와의 차이점이 명확합니다. 과거에는 거래를 유도하기 위해 세금을 깎아주는 유화책을 썼다면, 이번에는 세금을 무겁게 매겨 억지로라도 집을 내놓게 만들거나, 아예 투기 심리 자체를 꺾어버리려는 강경 기조로 돌아섰습니다.
시장에서 우려하는 현상이 있습니다. 세금이 무서워서 집을 팔지 않고 버티는 매물 잠김(Lock-in effect) 현상이 심화될 수 있다는 것입니다. 실제로 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다.
5월 9일 이후 두 가지 시나리오:

• 시나리오 A: 급매물 소화 후 매물 잠김 — 다주택자들이 기한 전 초급매로 물량을 소화하면, 이후 시장에 매물이 급감하며 가격 지지력이 생길 수 있음
• 시나리오 B: 보유세 압박으로 강제 매물 출회 — 정부가 보유세를 선진국 수준으로 대폭 인상하면, 버티기보다 매도를 선택하는 다주택자가 늘어남

한국의 보유세 실효세율은 2023년 기준 약 0.15%로, 미국 뉴욕(1.0%)이나 일본 도쿄(1.7%)에 비해 현저히 낮습니다. 정부가 이를 선진국 수준으로 끌어올린다면 버티기 비용이 대폭 올라갑니다.

실제 세금 부담액으로 체감하기

숫자로 직접 계산해 보겠습니다.
아파트를 팔아 10억 원의 시세 차익을 남겼다고 가정:

• 5월 9일 이전 양도 (중과 유예 적용): 기본 세율 최대 45% → 세금 약 4억 5천만 원 / 내 손에 5억 5천만 원
• 5월 10일 이후 양도 (중과 82.5% 적용): 세금 최대 약 8억 2,500만 원 / 내 손에 1억 7,500만 원
• 차이: 약 6억 7,500만 원 (단 하루 차이)

※ 실제 세금은 보유기간·장기보유특별공제·필요경비 등에 따라 달라질 수 있습니다.
단 하루 차이로 수억 원이 갈립니다. 이것이 5월 9일이 그토록 중요한 이유입니다.
직접 피해를 보는 것은 다주택자뿐이 아닙니다. 세금 부담이 커진 집주인들이 이를 세입자에게 전가하면서 월세·전세 상승이라는 간접 영향이 서민에게도 파급됩니다. 실제로 서울 아파트 월세 평균은 2026년 2월 기준 151만 5,000원으로 역대 최고치를 기록했습니다.

정부의 다음 카드 — 보유세 대폭 인상 예고

양도세 중과가 부활해도 다주택자들이 집을 팔지 않고 버티면 어떻게 될까요? 정부는 이미 '플랜 B'를 만지작거리고 있습니다. 바로 보유세(종부세·재산세) 대폭 인상입니다.
현재 논의 중인 카드는 두 가지입니다.
정부가 준비 중인 보유세 강화 시나리오:

1. 종부세 공정시장가액비율 인상
2. 현행 60% → 100%로 상향 시 → 종부세 납부액이 최대 1.7배 급증
3. 예: 공시가 20억 주택 종부세 연 500만 원 → 약 850만 원으로 증가
4. 비거주 1주택자 포함 대상 확대
5. 직접 살지 않는 1주택자도 징벌적 보유세 부과 대상으로 편입 논의

공정시장가액비율(公正市場價額比率)이란 세금을 매길 때 공시가격에 곱하는 할인율 기준입니다. 이 비율이 높아질수록 세금 기준금액이 커지고, 납부 세액이 늘어납니다.
이 두 가지 신호를 주목하면 시장 방향을 먼저 읽을 수 있습니다:

• 선행지표: 5월 9일 직전 막바지 세금 회피용 초급매물 쏟아짐
• 후행지표: 유예 종료 이후 매물 잠김 심화 + 호가(집주인이 부르는 가격) 반등

실전 액션 플랜

상황별로 필요한 조치를 정리합니다.
[토지거래허가구역 다주택자] 지금 당장 할 일:

1. 매수자를 구하고 있다면: 5월 9일 전까지 무조건 구청 창구에 '토지거래허가 신청서' 접수
2. 신청서 접수 확인증을 반드시 보관 (나중에 중과 배제 입증 서류)
3. 세입자 낀 매물: 실거주 의무 유예 적용을 매수자에게 적극 어필
4. 기존 조정대상지역: 허가 후 계약일로부터 4개월 이내(9월 9일까지) 잔금 완료 필수
5. 신규 지정 조정대상지역: 허가 후 계약일로부터 6개월 이내(11월 9일까지) 잔금 완료 필수

[다주택자·갭투자 1주택자] 보유세 폭풍 대비:

1. 지금 보유 중인 주택의 공시가격과 현행 종부세 납부액을 확인
2. 공정시장가액비율 100% 인상 시나리오로 예상 세액 재계산
3. 향후 받을 임대 수익 vs 늘어날 보유세 비교 → 처분 or 보유 결정 시급
4. 세무사 상담으로 취득세·양도세·보유세 전체 시뮬레이션 진행 권장

[무주택자·갈아타기 1주택자] 기회의 창:

1. 5월 9일 직전 다주택자들이 세금 회피용으로 던지는 초급매물을 적극 탐색
2. 네이버 부동산 또는 동네 부동산에서 '5월 내 잔금 조건' 급매물 확인
3. 단, 급매라도 실거주 목적·장기 보유 계획 없이 투기 목적이라면 향후 보유세 강화 리스크 고려

절세 포인트 하나 더: 장기보유특별공제(집을 오래 보유할수록 세금을 깎아주는 제도)는 중과 적용 시 배제됩니다. 반대로, 유예 기간에 기본세율로 양도하면 최대 80%의 공제를 받을 수 있어 실제 납부 세액이 크게 줄어듭니다. 5월 9일 이전 양도가 절세 측면에서도 압도적으로 유리한 이유입니다.

마지막 당부

5월 9일은 단순한 세금 마감일이 아닙니다. 3년간 미뤄온 부동산 세금 정상화의 분수령이자, 매물 잠김이냐 보유세 폭풍이냐를 가를 기준점입니다.
다주택자라면 지금 당장 달력에 D-28을 표시하고, 허가 신청서 접수부터 움직이는 것이 수억 원을 지키는 길입니다. 무주택자라면 터져 나오는 초급매물이 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.
5월 9일 이전에 움직여야 합니다. 이미 시간이 많지 않습니다.

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