가족 간 아파트 저가 양도, 2026년 개정 지방세법 12% 취득세 중과 완전 정리

📌 핵심 요약

• 2026년 지방세법 개정으로, 가족 간 저가 양도 시 증여 간주되어 최대 12% 취득세 부과
• 시가인정액과 거래가격 차이가 3억 원 이상이거나 30% 이상이면 증여로 간주
• 부모에게도 부당행위계산부인에 의한 양도세 추가 부담 발생

2026년 지방세법 개정 — 무엇이 바뀌었나

2025년 12월 31일, 법률 제21308호로 개정된 지방세법이 2026년 1월 1일부터 시행되었다. 핵심은 명확하다.

특수관계인 간 부동산 거래에서 시가인정액과 실제 거래가격의 차이가 일정 기준을 넘으면, 대금을 주고받았더라도 해당 거래를 '증여'로 간주하여 취득세를 부과한다.

과거에는 자녀 통장에서 부모 통장으로 실제 대금 이체 내역만 있으면, 아무리 낮은 가격이라도 일반 유상 매매 취득세율(1~3%)이 적용되었다. 그러나 이제는 가격을 지나치게 할인한 순간, 매매 형식과 관계없이 증여 취득세가 적용된다.

적용 대상은 특수관계인, 즉 부모·자녀, 배우자, 형제자매 등 가족 간 거래다. 매매의 형식을 빌린 변칙 증여를 정면으로 차단하기 위한 제도이므로, "실제 매매인데"라는 항변은 통하지 않는다.

'시가인정액' — 새로운 과세 기준

이 제도의 핵심 개념은 시가인정액이다. 시가인정액은 정부가 매년 발표하는 공시가격이 아니다.

시가인정액이란 해당 부동산의 실제 시장 가격을 의미하며, 다음 기준으로 산정된다.

• 매매사례가액 — 최근 유사 부동산의 실제 거래 가격
• 감정평가액 — 공인 감정평가기관의 평가 가격
• 수용가액 — 공공수용 시 보상 결정 가격

공시가격은 통상 시세의 60~70% 수준에 불과하다. 과거에는 공시가격 기준으로 세금을 산출하면 부담이 줄었지만, 이제 과세당국은 실제 시장 가격을 기준으로 세금을 부과한다.

증여 간주 발동 조건과 12% 세율 구조

증여 간주가 발동하는 기준은 다음과 같다. 두 가지 중 하나만 충족되면 해당 거래 전체가 증여로 간주된다.

조건	기준
절대 금액 기준	시가인정액과 거래가격의 차이가 3억 원 이상
비율 기준	시가인정액 대비 거래가격이 30% 이상 낮은 경우

증여로 간주되면 과세 구조가 근본적으로 변경된다.

• 과세 기준이 실제 거래가격이 아닌 시가인정액 전체로 전환
• 세율이 유상 매매(1~3%)가 아닌 증여 취득세율 적용
• 양도인이 다주택자이고, 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 최대 12%
• 농어촌특별세·지방교육세 포함 시 실질 부담 최대 13.4%

시뮬레이션 — 동일 거래, 세금 5.7배 차이

서울 주요 지역에 시가 20억 원 아파트를 보유한 다주택자 부모가 자녀에게 14억 원(6억 원 할인)에 매도하는 경우를 비교한다.

구분	2025년 (개정 전)	2026년 (개정 후)
과세 기준	실제 거래가 14억 원	시가인정액 20억 원
적용 세율	유상 매매 3%	증여 중과 12%
취득세	약 4,200만 원	약 2억 4,000만 원
차이	—	약 2억 원 증가 (5.7배)

6억 원을 할인하여 절세하려 했으나, 절세 효과를 압도하는 세금 부담이 되돌아오는 구조다.

부모에게도 적용되는 양도세 페널티

자녀의 취득세에서 끝나지 않는다. 집을 양도한 부모에게도 이중 페널티가 적용된다.

이것이 부당행위계산부인 규정이다. 부모가 실제로 14억 원만 수령했더라도 양도소득세 계산 시에는 "시가 20억 원 전액을 수령한 것으로 간주"하여 과세한다.

부당행위계산부인 발동 조건: 시가와 거래가격 차이가 시가의 5% 이상 또는 3억 원 이상

결국 하나의 거래에서 발생하는 세금 부담은 다음과 같다.

• 자녀 — 증여 간주 취득세 (최대 12~13.4%)
• 부모 — 부당행위계산부인에 의한 양도소득세 추가 부담
• 경우에 따라 증여세까지 별도 추징 가능

실전 절세 체크리스트

가족 간 부동산 거래 전 반드시 점검해야 할 항목이다.

• [ ] 시가인정액 파악 — 매매사례가액·감정평가액 기준 확인
• [ ] 감정평가 선행 — 시가 불확실 시 공인 감정평가기관 통해 사전 확정
• [ ] 규제 지역 확인 — 조정대상지역 여부 수시 체크 (12% 중과는 규제 지역 한정)
• [ ] 할인 한도 계산 — 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액 미만으로 설정
• [ ] 자금출처 증빙 — 자녀 소득 증빙, 차용증, 이자 이체 내역 완비
• [ ] 양도세 시뮬레이션 — 부당행위계산부인 기준(시가 5% 또는 3억 원)과 동시 비교
• [ ] 세무 전문가 상담 — 거래 전 세무사·세무법인 사전 검토 필수

합법적 절세 경계선 — 안전한 할인 한도

개정법이 금지하는 것은 '과도한 할인'이지, 가족 간 거래 자체가 아니다. 핵심은 증여 간주 기준 직전까지만 할인하는 정밀한 가격 설정이다.

시가인정액 10억 원 주택의 경우, 30%인 3억 원과 기준금액 3억 원 중 적은 금액이 한도다. 따라서 할인 금액을 3억 원 미만으로 설정하면 증여 간주를 회피할 수 있다. 예컨대 7억 1,000만 원에 매도하면 차액 2억 9,000만 원으로 안전 범위에 해당한다.

다만 유의할 점이 있다.

• 양도세 부당행위계산부인 기준은 별도 — 시가의 5% 또는 3억 원이므로, 취득세 증여 간주는 회피하더라도 양도세 페널티는 발동될 수 있다
• 자금출처조사 대비 필수 — 자녀의 소득 증빙과 차용증, 이자 이체 내역을 완비해야 한다
• 감정평가 수수료도 비용에 포함 — 시가인정액 확정을 위한 감정평가 비용까지 전체 절세 효과에 반영해야 한다

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2026년 지방세법 개정은 가족 간 저가 양도라는 전통적 절세 전략에 사실상 잠금장치를 건 셈이다. 시가인정액을 정확히 파악하고, 증여 간주 기준과 부당행위계산부인 기준을 동시에 충족하지 않는 가격대를 설정하면 합법적 절세는 여전히 가능하다. 다만 그 경계선이 극도로 좁아졌으므로, 거래 전 세무사 상담은 선택이 아닌 필수가 되었다.

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