보유세 개편 충격, 내 집값 막는 법

📌 핵심 요약

• 2026년 5월 10일부로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 조정대상지역 내 다주택자의 실효세율이 최대 82.5%까지 치솟았습니다.
• 정부는 오는 7월 말 보유세와 양도세를 아우르는 세제개편안 발표를 예고하며 실거주 여부를 중심으로 과세 틀을 재편할 움직임을 보이고 있습니다.
• 장기보유특별공제 축소와 공정시장가액비율 상향이 검토되면서 비거주 1주택자와 다주택자의 세 부담이 수억 원대까지 늘어날 수 있어 사전 대비가 필요합니다.

 

4년 만에 부활한 양도세 중과와 거래 절벽

2022년 5월 10일부터 한시적으로 멈춰 있던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 9일을 끝으로 유예를 마쳤습니다. 다음 날인 5월 10일부터 조정대상지역 안에서 다주택자가 집을 팔면 기본세율에 가산세율이 다시 붙습니다.

2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해집니다. 여기에 지방소득세 10%까지 얹으면 3주택 이상 보유자의

실효세율은 최대 82.5%까지

올라갑니다. 양도차익의 8할 이상이 세금으로 빠질 수 있다는 뜻입니다.

무거운 세금이 다시 작동하자 시장은 곧바로 얼어붙었습니다. 중과 유예 종료 직전인 4월 서울 아파트 매매 거래량은 8,448건이었는데, 중과가 부활한 5월에는 4,935건으로 42% 급감했습니다. 절세를 노리고 나왔던 매물이 사라지고 집주인들이 팔기를 포기한 채 버티기에 들어가는 매물 잠김 현상이 가속화되었습니다. 세금이 너무 커지면 차라리 안 파는 쪽을 택하게 되는 록인 효과가 나타난 것입니다.

그럼에도 집값은 오히려 치솟았습니다. 2026년 5월 기준 서울 아파트값은 최근 1년간 14.73% 올라 1986년 통계 집계 이래 가장 높은 상승률을 기록했고, 40주 연속 오름세를 이어갔습니다. 노무현 정부 1년차 11.68%, 문재인 정부 1년차 9.41%와 비교해도 가파른 수치입니다. 공급은 부족한데 시중 자금은 부동산으로 몰리고 거래 길목이 세금으로 막히면서 가격만 위로 튀는 구조가 되었습니다.

자금의 성격도 달라지고 있습니다. 국토교통부 자료를 보면 올해 주식과 채권을 처분해 마련한 3조 7,000억 원이 부동산, 그중에서도 강남 3구 매수에 들어갔습니다. 빚을 내서 사는 사람이 아니라 현금을 쥔 자산가들이 움직이기 시작했다는 신호로 읽힙니다.

 

정부가 7월 세제개편을 예고하기까지

부동산 증세 방향은 올해 들어 최고위 인사들의 입을 통해 기정사실이 되었습니다. 이재명 대통령은 5월 8일 취임 1주년 기자회견에서 우리나라의 보유세가 대체로 낮아 서구 선진국처럼 보유 부담을 주는 게 맞다며 상응하는 부담을 갖게 해야 한다고 말했습니다. 거주하지 않는 1주택의 세제 혜택 문제를 연초부터 꾸준히 제기해 온 흐름의 연장선입니다.

김윤덕 국토교통부 장관은 5월 12일 라디오에서 집값이 많이 올랐는데 이들이 낸 세금을 월급쟁이 세금과 비교하면 말이 안 되는 수준이라며 전체 세제를 손질하겠다고 했습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 6월 16일 실거주 목적의 주택과 투기 목적의 주택은 다르다며 실거주하지 않는 주택 보유에까지 인센티브를 줄 필요는 없다고 과세의 핀셋이 실거주에 맞춰져 있음을 분명히 했습니다.

김용범 청와대 정책실장은 6월 20일 페이스북에서 반도체 호황에 따른 자금이 부동산으로 흘러들 가능성을 경고했습니다. 수출 대금이 국내로 본격 유입되기 시작하면 과거처럼 부동산 시장으로 흘러 들어가는 경향을 반복해왔다는 진단입니다. 세금을 내고도 남는 장사라는 확신이 생기면 어지간한 규제로는 역부족일 수 있다며 보유세와 양도세를 합리적으로 조정하는 것이 옳은 방향이라고 못 박았습니다.

임광현 국세청장도 6월 21일 SNS에서 임대사업자 세제 혜택 축소를 거론하며 등록임대 다주택자에게 엑시트 기회를 줘 서울 아파트 6만 8,000여 가구가 시장에 공급되면 좋겠다고 했습니다.

이 발언들이 향하는 종착점이 7월 세제개편안입니다. 정부는 2026년 7월 말, 통상 25~31일경에 내년도 세법개정안을 공식 발표하는 것을 목표로 막바지 조율 중입니다. 재정경제부는 지난해 10·15 대책 직후부터 보유세와 양도세를 아우르는 연구용역과 범정부 태스크포스를 돌려왔습니다. 이번 개편의 핵심은 취득, 보유, 양도를 따로 떼어 매기던 단계별 방식을 벗어나 한 사람이 집을 소유하는 전 기간의 총 세부담을 기준으로 과세 틀을 다시 짜겠다는 것입니다. 그 크기를 가르는 잣대가 다주택 여부와 실거주 여부입니다.

 

세금이 어떻게 무거워지는가, 용어로 풀어보면

보유세 계산에는 공정시장가액비율이라는 조절기가 숨어 있습니다. 종부세나 재산세를 매길 때 공시가격을 100% 그대로 쓰지 않고 이 비율을 곱해 과세표준을 정합니다. 공시가격이 10억 원이고 비율이 60%면 6억 원을 기준으로 세금을 계산하는 식입니다. 이 비율이 무서운 이유는 국회 법 개정 없이

정부 시행령만으로 즉시 올릴 수 있다는 점

입니다. 2021년 95%까지 올랐다가 현 정부에서 60%로 내려온 이 비율을 정부는 다시 80~100%로 끌어올리는 방안을 유력하게 보고 있습니다. 명목 세율을 손대지 않고도 세 부담이 사실상 오르는 길입니다.

여기에 공시가격 자체가 오르는 변수가 겹칩니다. 올해 서울 공동주택 공시가격은 평균 18.6% 오를 것으로 예측되고, 한강벨트와 강남 3구의 고가주택은 약 30% 인상이 예상됩니다. 현실화율 69%와 맞물리면 보유세가 1.5배가량 뛸 수 있다는 계산이 나옵니다. 종부세 쪽에서는 3주택 이상에 적용되던 0.5~5.0% 중과세율을 2주택 이상으로 넓히는 방안도 거론됩니다.

양도세 쪽 핵심은 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 소득세법 제95조에 따라 집을 오래 보유하고 거주한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 깎아주는 제도로, 1989년 실수요자 보호 목적으로 도입되었습니다. 지금은 1세대 1주택자가 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)을 합쳐 양도차익의 최대 80%까지 공제받습니다. 정부는 실제로 살지 않고 보유만 한 사람에게 돌아가는 보유 공제를 대폭 줄이거나 없애고, 거주 기간 중심으로 다시 짜는 방향을 보고 있습니다.

 

양도소득세 부담 증가 시뮬레이션 비교

구분	현행 제도 기준	개편 및 중과 재개 후	세부담 증가 폭
양도차익 30억 원 (10년 보유, 2년 거주)	공제율 48% 적용 (양도세 약 4억 6,000만 원)	공제율 16% 적용 (양도세 약 8억 원)	세액 약 1.7배 증가
서울 서대문구 아파트 (7.1억 매입, 16.4억 매도)	양도세 약 3억 304만 원 (중과 유예 적용)	2주택자: 약 5억 9,302만 원 3주택자: 약 6억 9,505만 원	세액 최대 129% 증가

 

가족 간 증여와 저가 거래라는 우회로 차단

세금이 무거워지면 사람들은 빠져나갈 틈을 찾습니다. 양도세 중과가 부활하자 매도 대신 가족 간 증여가 급증한 것이 대표적입니다. 4월 서울 집합건물 증여 신청은 2,018건으로 전월보다 45.5% 늘었고, 올해 1~4월 누적 5,093건 가운데 강남, 서초, 송파, 용산구가 24.8%(501건)를 차지했습니다. 올해 1~9월 서울에서 미성년자가 부동산을 증여받은 사례는 187명으로 전년보다 42.7% 급증했습니다.

특히 문제가 된 통로가 특수관계인 간 저가양수도입니다. 부모와 자식 같은 가족 사이에 시세보다 한참 낮은 값으로 집을 넘기는 거래인데, 지금은 시세 대비 30%(한도 3억 원)까지 깎아 팔아도 정상 매매로 인정돼 1~3%의 일반 취득세율이 붙습니다. 사실상 증여인데 매매로 포장해 세금을 크게 줄이는 길이 열려 있던 셈입니다.

이 틈을 막기 위해 행정안전부는 6월 16일 지방세법 일부개정안을 국회에 제출했습니다. 가족 간 저가 거래를 증여취득으로 간주해 최고 12%의 중과 취득세를 매기는 내용이고(비조정지역은 3.5%), 통과되면 2027년 1월 시행을 목표로 합니다.

시가 20억 원짜리(취득가 10억 원) 집을 자녀에게 15억 원에 넘기는 경우를 보면 차이가 선명합니다. 지금은 유상거래 세율로 취득세 약 4,500만 원만 내지만, 개정안이 통과되면 차액 5억 원을 증여로 봐 약 1억 500만 원, 전체 거래를 증여로 간주하면 최대 2억 4,000만 원까지 뜁니다. 여기에 자녀 증여세(약 2,000만 원)와 부모 양도세(1억 9,200만~4억 2,100만 원)를 더하면 총 세 부담이 약 3억 1,700만~6억 8,100만 원에 이릅니다.

우회로가 막힌다는 신호는 고위 인사 사례에서도 드러납니다. 이찬진 금융감독원장은 서초구 우면동 아파트 두 채 중 한 채를 자녀에게 증여해 다주택 논란을 풀려 했습니다. 국감에서 두 달 내 정리하겠다고 했음에도 매도가 아닌 증여를 택하면서 고위 인사조차 가족에게 넘긴다는 비판을 받았습니다. 시장 전체가 파는 대신 묶어두고 물려주는 쪽으로 기울고 있다는 방증입니다.

 

누가 어떤 영향을 받고, 시장은 어디로 흔들리나

보유세 강화의 직격탄을 맞는 쪽으로 먼저 거론되는 건 은퇴한 고령층입니다. 서울 주요 지역 고가주택 보유자 상당수가 자산은 많아도 현금흐름이 부족한 이른바 '캐시 푸어'여서, 세 부담이 커지면 곧 강한 조세 저항이나 강제 처분 압력으로 이어질 수 있다는 우려가 나옵니다.

반대편 끝에는 무주택 세입자가 있습니다. 자유기업원 보고서는 늘어난 보유세가 전세보증금 인상이나 월세 전환을 통해 세입자에게 전가될 수 있다고 경고했는데, 실제로 5월 서울 아파트 전세가격지수는 102.98, 월세지수는 102.76으로 연초 대비 각각 3.5%, 3.45% 올랐습니다.

임대사업자와 정부의 충돌도 첨예합니다. 국세청은 임대기간이 끝난 뒤에도 중과 제외 혜택이 이어져 서울 아파트 6만 8,000여 가구가 매물로 안 나온다며 혜택 축소를 시사했습니다. 임대사업자들은 자신들이 시세의 65% 수준(서울 등록임대 전세가 평균 4억 1,132만 원 대 일반 전세가 6억 3,176만 원)으로 주거를 공급해 왔다며 강하게 반발합니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 임대 매물이 일시적으로 나올 순 있어도 결국 총량 측면에서 임대차 공급 물량이 줄어들게 될 것이라고 분석했습니다.

투자자 관점에서 보면, 이번 흐름의 핵심은 거래가 아니라 보유에 비용을 거는 방향 전환입니다. 양도세와 취득세 같은 거래세가 이미 높은 상태에서 보유세까지 동시에 올리면, 사고팔기보다 쥐고 버티는 선택이 강해질 수 있습니다. 이창무 한양대 교수가 보유세를 높이려면 거래세 부담은 낮춰 거래량을 늘려야 부작용을 줄일 수 있다고 지적한 이유입니다. 매물 잠김이 심화되면 호가 위주로 가격이 굳고 실거래는 얇아지는, 거래량과 가격이 따로 노는 장세가 길어질 수 있습니다.

다만 종부세 과표 세분화나 세율 인상, 장특공제 손질은 모두 국회 동의가 필요해 여소야대 지형에서 실제 통과 여부는 변수입니다. 시행령만으로 가능한 공정시장가액비율 상향과, 입법이 필요한 항목을 나눠 보는 시각이 필요합니다.

경제정의실천연합이 든 사례는 논쟁의 출발점을 잘 보여줍니다. 압구정 현대아파트(전용 82.5㎡)를 2010년 6월 12억 5,000만 원에 사서 2025년 6월 55억 원에 팔면 양도차익이 42억 5,000만 원인데, 장특공제로 26억 6,000만 원을 깎아 실제 양도세는 2억 4,000만 원, 세부담률 7%에 그칩니다. 단순 보유만으로 수십억 불로소득의 세금을 깎아주는 게 부당하다는 주장입니다.

 

정정과 논쟁점, 그리고 납세자가 챙겨야 할 함정

정부는 한국 보유세 실효세율 0.15%가 OECD 평균 0.33%보다 낮다는 점을 증세 근거로 내세웁니다. 그런데 국회예산정책처 '2026 대한민국 조세' 자료는 단순 비교의 함정을 지적합니다. 한국은 공시가격을 기준으로 하지만 일부 국가는 시장가격에 가까운 평가액을 쓰기 때문에 명목 실효세율을 그대로 비교하긴 어렵다는 것입니다.

동일 자료에서 한국의 총조세 대비 보유세 비중은 4.9%로 OECD 평균 3.8%를 오히려 웃돕니다. 취득세와 인지세 비중(GDP 대비 1.5%)은 OECD 최고 수준이고 양도소득세(0.66%)도 상위권이어서, 취득, 보유, 양도를 합친 총 부동산 세금 부담은 세계 3위 수준이라는 반론이 나옵니다.

세금으로 집값을 잡을 수 있느냐도 결론이 갈립니다. 과거 종부세 최고세율을 2.0%에서 3.2%, 다시 6.0%까지 올렸지만 매물 잠김이 심해지며 서울 아파트값은 폭등했습니다. 오세훈 서울시장은 1년 만의 14.73% 폭등을 두고

5년에 걸쳐 망가뜨린 규제의 실패 방정식을 단 1년 만에 압축해서 보여주고 있다

며, 서울 시민이 원하는 건 부동산 전쟁이 아니라 재건축·재개발 정상화를 통한 공급 확대라고 비판했습니다.

장특공제를 둘러싼 입장도 평행선입니다. 폐지·축소를 주장하는 정부와 시민단체는 투기 목적으로 수십억 불로소득을 얻는 이에게 단순 보유를 이유로 세금을 깎아주는 건 상식에 어긋난다고 봅니다. 반면 유지를 주장하는 학계와 시장은 물가 상승에 따른 명목소득 과세 부담을 덜고 실수요자를 보호하려 도입된 취지를 들며, 폐지 시 매물 잠김과 1주택자의 주거 상향 이동 단절을 우려합니다.

전면 폐지보다 거주 요건 중심 개편으로 갈 가능성이 크다는 관측이 우세한 가운데, 비거주 1주택자의 예외 사유를 직장, 질병, 교육, 부모 봉양 등 어디까지 인정할지가 가장 큰 미정 쟁점으로 남아 있습니다.

 

📌 납세자 필수 실행 체크리스트

• ☐ 세법상 주택 수 재점검: 등기된 아파트 개수만 세지 않고 주거용 오피스텔, 조합원 입주권, 분양권 등이 취득 시점과 사실관계에 따라 주택 수에 포함되는지 개별 확인합니다.
• ☐ 양도세 산정 기준일 확인: 양도세 기준일은 계약일이 아니라 '잔금 지급일'과 '소유권 이전 등기일' 중 빠른 날이므로, 유예 기간 적용 여부를 판단할 때 일정을 철저히 맞춥니다.
• ☐ 실거주 요건 충족 여부 검토: 장특공제 개편 방향이 '실거주' 중심으로 좁혀지고 있으므로, 본인의 실제 거주 기간과 보유 기간을 대조하여 세 부담 변화를 시뮬레이션해 봅니다.
• ☐ 7월 세제개편안 공식 발표 모니터링: 시행령으로 즉시 변경 가능한 공정시장가액비율과 국회 통과가 필요한 법 개정 사항을 구분하여 최종 확정안과 시행 시점을 확인합니다.

 

양도세 산정 기준일은 계약일이 아니라 '잔금 지급일'과 '소유권 이전 등기일' 중 빠른 날입니다. 계약만 유예 기간 내에 맺고 잔금이나 등기 이전을 그 이후로 넘기면 중과세율을 피할 수 없으니 주의해야 합니다.

 

자산 시장의 변화에 대처하는 자세

이번 세제개편 예고의 핵심은 단순 보유를 넘어 실제 거주하는 이들에게만 혜택을 집중하겠다는 정부의 강력한 의지입니다. 다주택자뿐만 아니라 불가피하게 실거주하지 못하고 있는 1주택자들까지 세 부담 영향권에 들어올 수 있으므로 면밀한 관찰이 요구됩니다.

다만 대다수 핵심 개편안은 국회 동의가 필요한 입법 사안이므로, 7월 발표안의 구체적인 시행 시점과 국회 통과 여부를 차분히 지켜본 뒤 자산 포트폴리오를 조정하는 것이 합리적인 선택이 될 것입니다. 무작정 처분하기보다 개별 세무 상담을 통해 구체적인 득실을 따져보는 지혜가 필요한 시점입니다.

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